Zbúrať alebo rekonštruovať

Alebo si zaobstarať úplne nový dom? Odpoveď nebýva jednoduchá a veľmi často súvisí aj s vysokými cenami pozemkov a stavebných prác. Na misku váh treba položiť celý rad aspektov.

V niektorých lokalitách vyjde starý dom so záhradou lacnejšie ako prázdna stavebná parcela. Starý dom možno postupne rekonštruovať a na rozsiahlom pozemku si trebárs postaviť dom úplne nový. Samozrejme, vždy záleží od toho, čo vybraný pozemok umožňuje, od podmienok územného plánu, od finančných možností. Podľa sociologických štúdií dávajú mladí manželia stále viac prednosť profe sionálnej výstavbe nových domov, zvyšuje sa záujem o prírodné staviteľstvo, ale aj o stavby svojpomocné.

Oba trendy sú prijateľné v prípade vyššie uvedeného typu pozemku so starým domom. Ak má navyše historickú hodnotu, nie je dôvod váhať.

Kvalitný pozemok sa ťažko hľadá

Ideálna veľkosť parcely na stavbu domu sa pohybuje do 1 000 m2 (podľa možnosti územného plánu obce). Dôležitá je orien -tácia na svetové strany, pričom za ideálny sa považuje vstup na pozemok zo severu, kde sa umiestňuje garáž a zázemie. Medzi ďalšie kritériá výberu pozemku sa radia hodnoty, ako je poloha v pokojnej alebo dobre dostupnej lokalite, okolie a výhľady, vzdialenosť od zdrojov hluku, prachu, pachu a iných rušivých elementov. To všetko v prípade starého domu nemožno zmeniť, pri novom dome by ste však na týchto parametroch mali určite trvať. Veľa investorov vzhľadom na kvalitu pozemku kúpi aj nevyhovujúci starý dom, po ktorého zbúraní vznikne vysnívané moderné bývanie.

Navštívili sme po rekonštrukcii: Ako z rozprávky

Celkom iste neuškodí, ak dom na rekonštrukciu budete vyberať priamo s architektom a projektantom. Komplexný pohľad na stavbu je prospešný a žiaduci pre všetky zúčastnené profesie, predovšetkým pre investora. Pomôže aj záhradný architekt, ktorý dokáže „minimalizovať straty“ na už zvolenej parcele. Privilégium dokonalého pozemku totiž nie je dopriate každému, záhrada však dokáže všeličo zachrániť. Dokonalá rovná obdĺžniková parcela síce ušetrí majiteľom veľa tém na riešenie, bude jej však celkom iste chýbať originalita. Záhradný architekt si hravo poradí aj s extrémne svažitým terénom a s najrôznejšími zrúcaninami starých budov a múrikov. Lepšie zosúladí dve rozdielne budovy utopené v zeleni.

Výhody a nevýhody rekonštrukcie

Skúsenosti potvrdzujú, že rekonštrukcia bude vždy drahšia a menej pohodlná než výstavba nového domu. Záchrana starého domu zrejme preváži v prípade historicky cenného domu. Ocenia ju však iba tí, ktorí majú čas sa mu starostlivo venovať a k stavbe majú nejaký vzťah. Výhodou rekonštrukcie môže byť dobré umiestnenie domu a jeho nezameniteľný genius loci, umiestnenie v obci s dobrou infraštruktúrou, službami, na inšpiratívnom mieste, kde sa stretávate s ľuďmi, s ktorými sa chcete častejšie vídať. Nemenej dôležité sú vybudované prípojky na inžinierske siete, ktoré nemusíte zložito riešiť.

Za nevýhodu možno považovať schátraný technický stav, vlhkosť, plesne a ďalšie neduhy starých budov. Často nevyhovujú dispozície miestností a s tým spojené rozvody. Zvlášť riziková bude taká investícia v malých mestách či na odľahlom vidieku, za nákup a rekonštrukciu tu dáte celkom iste viac peňazí, než koľko bude trhová cena nehnuteľnosti po rekonštrukcii. Situácií, do ktorých sa pri rekonštrukcii domu dostanete, môže byť množstvo. Nezanedbateľnú rolu tu hrá vždy citový faktor a finančná stránka veci. Navyše, náklady na rekonštrukciu domu môžete odhadnúť len približne. Treba počítať s tým, že pri začatí stavebných prác sa objavia skôr neodhalené poruchy a problémy, že rekonštrukcia nezahrnie len dom, ale aj ploty, terénne úpravy, záhradu…

Celá stavba si môže žiadať ďalšie investície (úpravu či vybudovanie novej príjazdovej komunikácie, studňu, novú elektroinštaláciu, riešenie odpadu). Čo vyhovovalo stavebným predpisom pred 30 rokmi, už nemusí vyhovovať dnes.

Rekonštrukciou sa neušetrí

Radí: Ing. arch. Jan Jakub Tesař, PhD.

Rekonštruovať alebo búrať? Táto dilema trápi záujemcov o bývanie, nemožno však na ňu paušálne spoľahlivo odpovedať. Na misku váh treba dať veľa čiastkových odpovedí: Má dom umeleckohistorickú hodnotu alebo je dokonca pamiatkovo chránený? Máte k pôvodnému domu citové väzby? Je konštrukcia domu dostatočne únosná a zdravá, dá sa prípadne opraviť alebo nahradiť? Je v dome vlhkosť či pleseň? A tak ďalej a tak ďalej. Vedľa toho si treba uvedomiť výhody novostavieb.

Jednoznačne možno povedať, že rekonštrukcia nie je lacnejšia. Náklady súvisiace s búracími prácami sú rovnaké i vyššie ako pri novostavbe. Novostavbou dokážete bez kompromisov splniť požiadavky na prevádzku i veľkosť stavby. Existujú aj prípady, keď je však rozhodnutie jednoduché, napríklad pri projekte transformácie vodného mlyna na bývanie, ktorú klient zadal nášmu ateliéru. Zbúraním by sa úplne zničil genius loci. Rekonštrukcia si žiadala veľmi citlivý pristúp. Prerezaním mlyna sme napríklad vysušili vlhký štít, optimalizovali veľkosť, vytvorili veľké presklenie, a pritom nenarušili pôvodný štít.

Pozor na poruchy konštrukcií a vlhkosť

Bez stavebného prieskumu je veľmi riskantné púšťať sa do akejkoľvek prestavby či prístavby. Poruchy často nemusia byť viditeľné. Autorizovaný inžinier Martin Perlík hovorí, že ak nevyhovuje technický stav domu a jeho dispozičné riešenie, je lepšie ho úplne nemilosrdne zbúrať. „Trhliny, vlhkosť, napadnutie drevených častí hubami a hmyzom alebo nekvalitný materiál zapríčinia, že náklady na opravu týchto porúch budú ďaleko vyššie než búranie.“

Prečo sa nedajú tieto poruchy tak ľahko opraviť? Často totiž vychádzajú zo samotných základov stavby alebo zlého podložia. Martin Perlík uvádza konkrétny príklad: „Dom stojí v svahu, kde pod zemou do domu zateká voda. Záchranné opatrenia vyjdú na tisíce eur. Ak stavbu napadne huba serpula (väčšina starších domov má drevené stropy), môže byť neskoro na akúkoľvek rekonštrukciu. Aj dom z nekvalitných tehál alebo tvárnic urobí z akejkoľvek prestavby rizikovú činnosť… Ak si nie ste istí, či sa dá dom zachrániť, odporúčam poradiť sa s architektom alebo stavbárom,“ dodáva.

Mohlo by vás zaujímať: Ako na novú kúpeľňu

Vo všetkých prípadoch odporúča odborné posúdenie domu a spracovanie štúdie možnej rekonštrukcie, prípadne aj dispozičných zmien a dostavby, následne vypracovanie projektu, ktorý navrhne podrobne nosné konštrukcie, strechu, stropy a ďalšie technické nadväznosti. Rekonštrukcia domu by nemala prebehnúť bez stavebného prieskumu a posúdenia statika, dobré je vedieť, aké zmeny vám stavebný úrad povolí. Zložitejšie konania zo strany úradov očakávajte najmä v prípadoch, keď sa k projektu vyjadrujú pamiatkari alebo ide o územie chránenej krajinnej oblasti.

Nemá zmysel púšťať sa do rekonštrukcie pri závažnejších poruchách základov a nosných múrov, pokiaľ nejde o skutočne historicky cennú stavbu či pamiatku. Ak stavebný prieskum preukáže dostatočnú únosnosť, stabilitu a bezpečnosť nosných múrov, mala by sa rekonštrukcia či prestavba zamerať najprv na opatrenia, ktoré odstránia príčiny porúch a zabránia ďalšiemu chátraniu objektu.