Stavba rodinného domu nie je jednoduchou ani lacnou záležitosťou. Výsledkom by mala byť hodnota, ktorá pretrvá niekoľko generácií. Na to, ako má taká stavba prebiehať, sme sa pozreli očami profesionálov Ing. arch. Pavlíny Šebestovej a projektanta Ing. Martina Slobodu.
Čo treba vziať do úvahy pri úvahách o podobe budúceho domu?
P. Š.: Rovnako ako pri výbere pozemku je dobré si na začiatku vytýčiť priority na základe vášho životného štýlu, potrieb a snov, ale aj finančných a časových možností. Najlepšie poslúži ceruzka a papier alebo excelovská tabuľka, a pekne po starom si vypísať, aké vlastnosti by budúci domov mal spĺňať a čo v ňom naopak určite nechcete. Týmto procesom by mal prejsť každý z budúcich obyvateľov domu a výsledkom by mala byť akási fúzia individuálnych potrieb a prianí všetkých. Odborne sa tomu hovorí stavebný program a mal by ho mať každý zodpovedný stavebník. Slúži nielen samotnému investorovi na to, aby si ujasnil kľúčové parametre zamýšľanej stavby – jej náplň, veľkosť, funkčné väzby, vzhľad, finančná náročnosť, ale aj ako podklad pre architektonický návrh a nadväzujúce projekčné práce.
Radšej individuálny alebo typový dom?
P. Š.: Veľa ľudí je presvedčených o tom, že veľmi dobre vedia, ako by mal ich ideálny dom vyzerať. Keď však dôjde na lámanie chleba, dosť často skĺznu k tomu, že začnú prehľadávať katalógy s typovými domami a internet alebo prechádzať bývanie kamarátov, kolegov a známych. Pre určitú predstavu o funkčnom zónovaní či rozmeroch to dozaista nie je na škodu, je však veľmi ľahké skĺznuť k tomu, že sa podvedome začneme pasovať do potrieb a životného štýlu niekoho iného, pretože tá vidina konkrétnej stavby je naraz hmatateľná, a preto nesmierne lákavá. Dosť často sa stáva, že premietame do návrhu nového domova svoje existujúce bývanie, pretože sme naň jednoducho zvyknutí, a tak už vlastne nevidíme jeho prípadné úskalia ani to, že by sme mohli žiť aj lepšie. A rovnako ako na svete nenájdeme dvoch úplne rovnakých ľudí s úplne rovnakým životným štýlom a potrebami, nenájdeme ani dva úplne rovnaké pozemky, ležiace v úplne rovnakej obci alebo meste a obklopené na chlp rovnakými stavbami, krajinou a historickým kontextom. Z toho dôvodu by sa malo ku každej, hoci najmenšej stavbe pristupovať nanajvýš zodpovedne a zveriť jej návrh odborníkom, ktorí sú schopní ponúknuť svoje skúsenosti, vzdelanie, znalosti a nadhľad, a stavebníka celým procesom previesť až k úspešnému koncu. Kľúčový je dialóg, pochopenie potrieb a životného štýlu klienta pomocou kladených otázok, ktoré kryštalizujú zadanie a uťahujú koncept do podoby výsledného riešenia, ktoré bude klientovi šité naozaj na mieru.
Je lepší poschodový, či prízemný dom?
P. Š.: Je to nielen vec osobných preferencií, veku, zdravotného stavu, ale aj priestorovej regulácie obce a kontextu okolitej zástavby!
M. S.: Voľba podlažnosti domu závisí od aspektov ako preferencie investora alebo vhodnosť stavebného pozemku. Poschodové domy sa častejšie stavajú tam, kde je požiadavka na čo najmenšie zastavanie objektom. Bežne to sú drahé pozemky v mestách a ich okolí. Poschodové domy sa často stavajú aj na dedinách, kde je požiadavka na tradičný tvar zástavby. Prízemné domy potom prevažujú na dedinských rozvojových plochách.
Ako si vybrať architekta či architektonický ateliér?
P. Š.: Pre začiatok je vhodné si vytipovať niekoľko architektonických štúdií či ateliérov, ktorých práca je vám blízka. Ďalším krokom je určite osobná schôdzka, na ktorej zistíte, akým spôsobom konkrétny architekt pracuje a či by vám takáto spolupráca vyhovovala. Pýtajte sa na referencie a skúsenosti, všímajte si detaily, hľadajte odborníkov, ktorí vám môžu ponúknuť nielen páčivé obrázky, ale aj zaujímavú myšlienku, určitý presah a pridanú hodnotu, partnerstvo od návrhu až po realizáciu. Nezanedbateľným faktorom sú aj osobné sympatie, pretože s architektom budete tráviť konzultáciami a spoločnými diskusiami pomerne dosť času a často narazíte na témy veľmi osobné, ktoré v návrhu rodinného domu hrajú dôležitú úlohu, takže by vám mala byť komunikácia s ním príjemná, mala by pre vás byť inšpirujúca, podnecujúca na zamyslenie, a mali by ste si vybudovať vzájomnú dôveru, bez ktorej takto intenzívne spolupráca nie je možná.
Na čo sa zamerať pri oslovení architekta s požiadavkou na vypracovanie štúdie – v čom sa tento prístup oplatí, prečo tieto peniaze investovať? O akú čiastku by malo ísť a ako sa v tomto bode orientovať?
P. Š.: Architektonická štúdia je kľúčovým východiskovým podkladom pre úspešnú realizáciu stavby, pretože sa v priebehu jej spracovávania nielen preverujú možné riešenia, ale tiež odkrývajú a sanujú prípadné zádrhy, ktoré by následne mohli celý proces skomplikovať, pretiahnuť alebo úplne znemožniť, a tým tiež výrazne predražiť. Z toho dôvodu sa rozhodne oplatí v začiatkoch venovať dostatok času, energie aj zdanlivo nad rámec vydaných prostriedkov, a architektonickú štúdiu si nechať spracovať. Paušálne stanoviť rozmedzie, v akom by sa mala cena za architektonickú štúdiu pohybovať, úplne nemožno, pretože každý architekt vychádza z vlastného vzorca pre jej výpočet a do ceny sa premieta aj obtiažnosť zadania alebo špeciálne požiadavky investora. Najčastejšie sa však vychádza z odhadu výsledného obostavaného priestoru (m3), ktorý prenásobením obvyklou cenou (spriemerovaná cena výstavby obdobných stavieb za uplynulé obdobia stanovené buď na základe stavebných štandardov, alebo vlastnej skúsenosti z práce na podobných projektoch) dá približnú výšku celkovej investície. Z tej sa vypočíta cena za architektonickú štúdiu, ktorá sa najčastejšie pohybuje medzi 1–2 % z tejto celkovej čiastky. Niektorí architekti pracujú aj s odhadom časovej investície a architektonickú štúdiu následne ocenia pomocou hodinovej sadzby. Tá sa môže v závislosti od veľkosti a prestíže ateliéru celkom výrazne líšiť, bežne možno naraziť na spektrum niekde medzi 20–60 €/hod. Týmto spôsobom sa ale častejšie nacenia skôr menšie zákazky, ako sú napríklad štúdie interiérov.
Aký je rozdiel medzi vykonávacou dokumentáciou projektu a dokumentáciou „len“ pre stavebné povolenie?
M. S.: Projektová dokumentácia pre stavebné povolenie slúži na účel, ktorý plynie z jej názvu. Primárne teda nejde o dokumentáciu vhodnú na vykonanie stavby. Pravdou ale je, že nie vo všetkých prípadoch je vykonávacia dokumentácia spracovaná a stavia sa teda podľa stupňa pre stavebné povolenie. Tento prípad prevažuje pri menších a jednoduchších stavbách, vo väčších prípadoch stavaných svojpomocne. Výhodou vykonávacej dokumentácie je získanie podrobného projektu s položkovým rozpočtom a výkazom výmer. V poslednom čase sa často volí spracovanie jednostupňového projektu, čo znamená projekt, ktorý slúži na získanie stavebného povolenia a zároveň slúži na vykonanie stavby. Výhodou tejto dokumentácie je nižšia cena ako za dva samostatné stupne projektu. Nevýhoda môže byť naopak dlhší čas spracovania ako projekt pre stavebné povolenie a tým dlhší čas dovtedy, kedy sa projekt môže podať na stavebný úrad.
Aké sú výhody, resp. nevýhody požiadavky prerobiť už hotový projekt?
M. S.: Pri tomto postupe za seba vidím iba nevýhody. Mám z minulosti skúsenosti, že typový projekt nezohľadňuje žiadny individuálny aspekt zámeru a treba dorobiť rozsah dokumentácie, aby zodpovedal vyhláške. Náklady na toto dorobenie sa potom blížia individuálnemu projektu a investor teda neušetrí.
Na čo si dať pozor pri výbere projektanta?
M. S.: Z môjho pohľadu je dôležité vybrať takého projektanta, ktorý vás zaujme referenciami obdobnými plánovanému zámeru. V prípade výberu medzi viacerými projektantmi odporúčam zaslať rovnaký konkrétny dopyt, urobiť s projektantmi úvodnú schôdzku, nechať si zaslať cenové ponuky a potom vybrať na základe vlastného pocitu. Menej by som bral do úvahy časový plán realizácie projektu. Všetky dobré kancelárie majú určitú čakaciu lehotu od objednania, ktorá sa rádovo pohybuje v 2 až 5 mesiacoch.
Aké výhody má detailný rozpočet od projektanta pri oslovovaní stavebných firiem alebo subdodávateľov?
M. S.: V prípade tendra stavebnej firmy je výkaz výmer a položkový rozpočet určite potrebný. Dopytovať stavebné firmy iba na základe dokumentácie k stavebnému povoleniu bez výkazu výmer je zlou cestou. Každá stavebná firma ohodnotí iný objem prác a počas stavby bude dochádzať k častým a nepríjemným navýšeniam nákladov. Výkaz výmer je teda potrebný na stanovenie ceny realizácie stavebnými firmami. Položkový rozpočet, teda výkaz výmer s cenami, urobí investorovi predstavu o cene stavby. Cena sa, samozrejme, môže navyšovať podľa aktuálnej ekonomickej situácie a situácie na trhu sa stavebnými materiálmi.
S akým časovým horizontom možno počítať pri jednotlivých krokoch?
P. Š.: Keďže je architektonická štúdia zo svojej podstaty živý kreatívny proces, ktorý závisí nielen od jej spracovateľa, ale významnou mierou sa na jej vzniku podieľa aj sám investor formou dialógu a konzultácií, presne odhadnúť čas jej spracovania je veľmi ťažké. Pri bežných stavbách rodinných domov sa spravidla pohybujeme niekde medzi 2–3 mesiacmi. Rozhodne je dôležité si pre architektonickú štúdiu vyčleniť dostatok času a nenechávať jej spracovanie na poslednú chvíľu.
M. S.: Vzhľadom na projektovú dokumentáciu je zásadné, aký stupeň projektu sa bude spracovávať. Od zahájenia prác možno pri dokumentácii pre stavebné povolenie orientačne počítať s dobou spracovania 2–3 mesiace. Pri vykonávacej dokumentácii ďalšie 3 mesiace. V prípade jednostupňového projektu 3–4 mesiace.
Ing. arch.
Pavlína Šebestová
Architektka,
BS projekt, zakladateľka štúdia
F U R T F U T U R
Ing. Martin Svoboda
Projektant,
konateľ spoločnosti
BS projekt architektonická a projekční
kancelář, s. r. o.
