SERVIS – Aj keď sa zdá, že každý človek s hypotékou využil posledné roky na jej refinancovanie – čiže zníženie povodného uroku nie je to tak. Ešte stále je tu dosť ludí, ktorí tak neurobili. Oplatí sa im teraz meniť banku kvoli nižšiemu uroku?
Kým pred piatimi rokmi bol priemerný úrok pri nových úveroch na bývanie podľa NBS až 5,95 %, v decembri 2017 toto číslo kleslo na 1,75 %. Priemerná sadzba všetkých „živých“ úverov na bývanie je 2,23 %. To znamená, že nie všetci ľudia vymenili starý a drahý úver za nový a lacnejší. Ak teda máte doma úver s úrokom cez 2 %, rozhodne nie je nad čím váhať. Refinancovanie je totiž vo viacerých črtách jednoduchšie ako nový úver. A ponúka ďalšie možnosti.
Aký postup zvoliť? Oslovte svoju banku so žiadosťou o zníženie úroku. Medzitým môžete sami alebo s pomocou finančného sprostredkovateľa osloviť 2-3 „cudzie“ banky, aby ste videli, aké máte možnosti. Ak vám vlastná banka nakoniec nevyjde v ústrety, viete veľmi rýchlo odísť do novej banky a okamžite platiť menšiu splátku.
Tým, že trh refinančných hypoték sa už výrazne vyčerpal, každá banka sa snaží udržať vlastných klientov aj za cenu ústupku. Banky, logicky, kalkujú s 1% sankčným poplatkom, ktorý za bežných okolností platí odchádzajúci klient. Vedia, že pre klienta je lacnejšie, ak ostane v pôvodnej banke aj s mierne vyšším úrokom ako by dostal u konkurencie, keďže s odchodom kryje celé skutočné náklady banky do výšky 1 % zostatku úveru.
Ak v banke zostanete, šetríte oproti refinancovaniu novým úverom aj náklady za kataster. Pri novom úvere sa totiž nevyhnete novému zápisu záložného práva do katastra nehnuteľností za 66 eur. Okrem toho “nová” banka môže požadovať aktuálny znalecký posudok nehnuteľnosti (aj keď v praxi sa to deje zriedkavo).
Konsolidovanie úverov – príležitosť usporiť
Nie každá žiadosť o zníženie úroku je však úspešná. Ak je rozdiel voči inej banke dostatočný, netreba váhať. Prichádza na rad refinancovanie úveru. Ideálne, ak sa tak udeje k výročiu refixácie úveru. Niektoré banky umožňujú predčasne a bez poplatku splatiť úver aj mesiac pred výročím.
Pri prechode do inej banky si treba dať vypočítať celkové náklady a pýtať si odpustenie poplatku za úver. Pri zmene banky sa mení aj „tempo“ splácania istiny, preto je dobré nechať si urobiť komplexný prepočet. A zároveň sa zamyslieť, ako si nastaviť splatnosť. Či kratšie (s vyššou splátkou, ale úsporou na úrokoch) alebo dlhšie (s nižšou splátkou).
V druhom prípade odporúča finančný sprostredkovateľ Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko investovať úsporu na splátke do dlhodobého pravidelného sporenia: „Ak má človek hypotéku v sume 80 tisíc eur so splatnosťou 30 rokov a popri splácaní si pravidelne sporí 50 eur mesačne, dokáže vďaka úsporám splatiť úver o osem rokov skôr. Rezervu môže použiť na mimoriadne splátky alebo na krytie nečakaných životných situácií. Rozhodnutie je na ňom.“
Ak máte „na krku“ aj iné spotrebné úvery, môžete prechod do inej banky využiť na ich skonsolidovanie. Pozitívny vplyv spojenia viacerých – zväčša menej výhodných – úverov do jedného, zabezpečeného nehnuteľnosťou, sa okamžite výrazne prejaví na splátke. Refinancovať a konsolidovať možno, samozrejme, aj v pôvodnej banke. V takom prípade banka nevyžaduje znalecký posudok (stačí jej pôvodný) a klient nemusí riešiť ani zostatok úveru (potvrdenie o zostatku úveru si treba vyžiadať a čakať naň, a až následne môže proces pokračovať).
Text: Richard Menczer
