Osvedčeným riešením pre výber dodávateľa je vlastné výberové konanie. Pomôcť vám iste môže odporúčanie architekta, projektanta či inej osoby z odboru, ku ktorej máte dôveru. Odborníci odporúčajú vypracovať dopyt s presným zadaním, termínom dokončenia a odovzdania diela.
Finančnú predstavu v počiatočnej fáze nezmieňujte, „loptičku“ nechajte na polovici ihriska dodávateľa. Ostatne, starostlivá selekcia poskytuje manipulačný priestor na znižovanie ceny.
Pravidlá, ktorá sa osvedčili
Na stavebnom trhu dnes figuruje značné množstvo firiem ponúkajúcich rôzne cesty (a ceny). Všetkým uvedeným sa pritom môže dariť a naopak. Preto si skúsme načrtnúť niektoré praxou preverené zásady…
Predovšetkým pátrajte po tradíciách s pevnou pozíciou na trhu. Inak povedané, ak má firma na svojom konte nejaké vydarené realizácie a spokojných klientov, možno predpokladať, že to „niekde“ či „nejako“ prezentuje. Vybranú firmu si preverte v obchodnom registri a nebojte sa staviť na intuíciu a osobné pátranie, prípadne tým poverte vierohodnú a profesijne zdatnú osobu – napríklad stavebný dozor. Ak firma spolupracuje s renomovaným výrobcom, nechajte si predložiť certifikáty na praktické používanie ich materiálov aj osvedčenie o školení špecialistov.
Ešte pred podpisom zmluvy žiadajte vypracovanie časového harmonogramu čiastkových etáp stavby, podľa neho navrhnite splátkový kalendár, uprednostnite fakturáciu výhradne vykonaných prác s termínom splatnosti. Detailné rozpočty vždy nechajte posúdiť odborníkom. Trvajte na zákonných garanciách, zárukách a možnosti uplatnenia reklamácií (vrátane pokút a prípadných sankcií za nedodržanie termínov či kvality práce). Priebežnú odbornú kontrolu realizácie diela bude mať na starosti stavebný dozor. Zvoľte zodpovednú osobu s autorizáciou a praxou v odbore (samozrejme nezávislú od dodávateľa).
Prečítajte si tiěž: Ktože nám ho postaví?
Vlastné pátranie
Rozhodne nie je od veci, ak si obídete niekoľko referenčných stavieb – novostavbu a stavbu po niekoľkých rokoch užívania – a prehovoríte si so stavebníkmi a súčasnými obyvateľmi. Pozornosť venujte návrhu zmluvy o dielo, text pre istotu nechajte posúdiť právnikom. Súčasťou projektovej dokumentácia býva aj „ocenenie“ podľa výkazu výmer.
Výkazy však často nebývajú úplné, záder môže spôsobiť aj cenová kalkulácia diela podľa projektovej dokumentácie, preto sa kryte písomným dodatkom: „Výsledná cena za dielo je konečná a neprekročiteľná“. Stavebná spoločnosť tým ručí za správnosť výpočtu všetkých objemov, plôch a hmotností. Základom pre konečné rozhodnutie by mal byť teda pomer medzi cenou, rozsahom prác a garanciami, ktoré spoločnosť ponúka.
Položkový rozpočet
Stavba domu na kľúč je skutočne veľmi široký (presne nevymedzený) pojem. Vždy totiž záleží na konkrétnych zmluvných podmienkach, a preto je veľmi dôležité nechať si pred uzavretím zmluvy vypracovať položkový rozpočet. V ňom je presne uvedené, čo konkrétne a aj za koľko zaistí dodávateľ. Aj on si totiž na niektoré čiastkové činnosti (napríklad vnútorné inštalácie, montáž krovu, dlažba a obklady) „najíma“ remeselníkov či menšie špecializované firmy. Tých potom generálny dodávateľ pozýva na stavbu tak, aby prebiehala plynule a dodržal sa termín jej odovzdania. Položkový rozpočet je vhodné nechať posúdiť nezávislým odborníkom, ktorý dokáže analyzovať povestné má dať/dal, teda či je rozpočet správny.
Praktickú realizáciu stavby za dodávateľa koordinuje stavbyvedúci a za vás ju „stráži“ vami platený stavebný dozor. Zo zákona je síce prítomnosť stavebného dozoru povinná, iba ak staviate svojpomocne, dohodnutím služby nezávislého stavebného dozoru však určite nechybujete. Vždy totiž proti sebe budú stáť dve strany a ich prioritné záujmy. Tej prvej (investor) pôjde o kvalitu za primerané peniaze, tej druhej (dodávateľ) o maximálny zárobok za čo najmenšiu námahu. Čo sa pochopiteľne môže prejaviť v kvalite (skôr nekvalite) odvedenej práce.
Položkový rozpočet by mal obsahovať detailný rozpis všetkých prác a stavebných materiálov vrátane počtu kusov, metrov štvorcových, metrov kubických. Treba riadne prekontrolovať, či v rozpočte niečo nechýba (napríklad cena za terénne úpravy, nadväznosť na miestne pozemné komunikácie, pripojenie na inžinierske siete), prípadne je nadbytočné! Aj v tejto fáze vám môže pomôcť nezávislý stavebný dozor. Veľmi zásadné je ustanovenie o garancii dohovorenej ceny. Stavebník tým získava istotu, že cena sa v priebehu výstavby nebude zvyšovať a dodrží sa finančný plán nastavený napríklad pre hypotekárne banky. Rovnako dôležité je myslieť aj na záruku na celú stavbu a na záručnú a pozáručnú dobu…
Cena presne podľa zmluvy
Jednou z možností, ako získať garantovanú cenu celého diela, je „projektovanie presne na cenu“. Po odsúhlasení finálneho variantu architektonickej štúdie sa totiž dodávateľ zmluvne zaväzuje k pevnej cene a pevnému termínu výstavby. Nato slúži harmonogram prác s termínmi dokončenia etáp výstavby s pravidelnými kontrolami a záznamami všetkých technických a ďalších skúšok alebo meraní.
Foto: Shutterstock
